Dom i Høyesterett - Krav om heving av boligkjøp

Høyesterett avsa 7. juni 2010 dom HR-2010-967-A hvor en kjøper av bolig krevet kjøpet hevet fordi boligen hadde vesentlige mangler og ikke sto i forhold til selgers opplysninger, jf. avhendingsloven § 4-13.

Avgjørelse    11. juni 2010    👤Beate Kronen

Høyesterett avsa 7. juni 2010 dom HR-2010-967-A hvor en kjøper av bolig krevet kjøpet hevet fordi boligen hadde vesentlige mangler og ikke sto i forhold til selgers opplysninger, jf. avhendingsloven § 4-13.

Kjøper (A) av en bolig i Stavanger tok ut stevning mot selger (B) og Bs forsikringsselskap syv måneder etter kjøpet. Han krevde heving, subsidiært prisavslag og erstatning. Tingretten fant at det var grunnlag for prisavslag og erstatning, men ikke for heving av kjøpet. Lagmannsretten, som mente at manglene var mer omfattende enn tingretten hadde kommet til, konkluderte med at vilkårene for heving var oppfylt. For Høyesterett var det ubestridt at A hadde krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Spørsmålet var om han i stedet kunne heve kjøpet.

Høyesterett fant at det forelå vesentlig kontraktsbrudd og fant det ikke tvilsomt at A hadde rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Det ble beregnet at utbedring av feilene ved boligen ville komme på ca 35 prosent av den totale kjøpesummen, og det ble lagt vekt på at A ved kjøpet hadde presisert at hans mål var å kjøpe en problemfri bolig. B hadde dessuten gitt misvisende og/eller mangelfulle opplysninger om boligens tilstand og om fagmessig utføring av arbeid på boligen.

Etter avhendingslova § 4-13 første ledd kan kjøperen heve avtalen dersom "mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot". Om denne bestemmelsen uttalte Høyesterett blant annet:

"Det er ikke grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett."