Høyesterett - omfanget av tomtefestelovens anvendelsesområde

Høyesterett avsa 23. januar 2013 dom HR-2013-144-A som gjaldt krav om sletting av en festekontrakt, og reiste spørsmål om en kontrakt om leie av grunn til fritidsbolig var omfattet av tomtefesteloven.

Avgjørelse    31. januar 2013    👤Lovdata

Høyesterett avsa 23. januar 2013 dom HR-2013-144-A som gjaldt krav om sletting av en festekontrakt, og reiste spørsmål om en kontrakt om leie av grunn til fritidsbolig var omfattet av tomtefesteloven.

Sammendrag hentet fra Høyesteretts nettsider:

Saken gjelder krav om sletting av en festekontrakt, og reiser spørsmål om en kontrakt om leie av grunn til fritidsbolig er omfattet av tomtefesteloven, jf. § 1, når festeren ikke tar sikte på å bebygge tomta før festeretten føres over til en annen.

Høyesterett besvarte dette spørsmålet med ja: Der festeren har rett til å bygge hus på tomta gjelder tomtefesteloven uten hensyn til om festeren har planer om å benytte seg av retten.

Bakgrunnen for saken var at Vinstra Elektro AS hadde inngått festekontrakt med en grunneier om feste av en tomt i et hyttefelt, foranlediget av at selskapet som sto for utvikling av tomtene, hvor Vinstra Elektro var aksjonær, hadde behov for kapital.  For retten til tomta betalte Vinstra Elektro et beløp til utbyggingsselskapet, som betalte i underkant av ¼ videre til grunneiernes eiendomsselskap.

Festekontrakten angav at grunnen skulle brukes til fritidseiendom, og at kontrakten skulle opphøre dersom tomta ikke er bebygd innen tre år.

Treårsfristen løp ut uten at noen av partene foretok seg noe, men da Vinstra Elektro noe senere ville overdra den ubebygde tomta videre, gjorde grunneieren gjeldende at disposisjonsretten hadde gått tilbake til ham. Han fikk medhold i tingretten men ikke i lagmannsretten, som la til grunn at byggepliktklausulen ikke kunne sees som en opphørsbestemmelse, men som en pliktbestemmelse. Plikten var misligholdt, men grunneieren hadde reklamert for sent til å ha hevingsrett.

Grunneierens anke til Høyesterett ble tillatt fremmet for spørsmålet om tomtefesteloven gjelder for avtalen. Høyesterett fant at det var forenlig med ordlyden i § 1 at loven gjelder selv om festeren ikke tok sikte på å få hus på tomta, og at dette har klar støtte i forarbeidene og i reelle hensyn. Høyesterett tilføyde at tomtefesteloven får anvendelse på feste av ubebygd tomt når det er avtalt at tomta skal bebygges innen en viss frist. Klausuler som er utformet slik at avtalen faller bort hvis det ikke er bygget innen fristen, kan imidlertid ikke tas på ordet, men må forstås som avtaler om byggeplikt.