Høyesterett – eiendomsmeglers erstatningsansvar

Høyesterett avsa 28. februar dom HR-2012-447-A hvor krav om erstatning fra eiendomsmegler på grunn av sletting av sikringsobligasjon og manglende gjennomføring av megleroppdrag ble tatt til følge.

Avgjørelse    8. mars 2012    👤Aud Manger

Høyesterett avsa 28. februar dom HR-2012-447-A hvor krav om erstatning fra eiendomsmegler på grunn av sletting av sikringsobligasjon og manglende gjennomføring av megleroppdrag ble tatt til følge.

 

Sammendrag hentet fra Høyesteretts nettside:

Meglerfirmaet Notar Nybygg Kirkeveien (Notar) formidlet salg av tre næringsseksjoner som kjøperne hadde planer om å videreutvikle til seks boligseksjoner. Skjøtene på de tre seksjonene ble utstedt in blanco, idet kjøperne ønsket å overføre hjemmelen direkte fra selger til kjøperne av boligseksjonene. Skjøtene ble i mellomtiden oppbevart hos megler. Selger utstedte dessuten en sikringsobligasjon pålydende kjøpesummen på 3,3 millioner kroner, som ble tinglyst på hver av seksjonene. Etter at selger hadde utstedt og tinglyst urådighetserklæring, besørget megler sletting av sikringsobligasjonen.

I desember 2008 ble det åpnet konkurs i Notars bo, og Gjensidige Forsikring ASA, som sikkerhetsstiller for Notarkjeden, etablerte et selskap, Glitne Oppgjørssentral AS (Glitne), som skulle gjennomføre alle eiendomshandler, herunder oppgjør og hjemmelsoverføringer, innenfor kjeden.

I mai 2008 ble det åpnet konkurs i selgers bo. På dette tidspunkt var fortsatt en av boligseksjonene ikke solgt. Konkursboet tok beslag i seksjonen.

Kjøperne gikk til sak mot Gjensidige, som sikkerhetsstiller for både Notar og Glitne, og krevde erstatning for tapt salgssum på 1,6 million kroner. Grunnlaget var at det var uaktsomt og kontraktsstridig av Notar å slette sikringsobligasjonen.

Både tingretten og lagmannsretten frifant Gjensidige med den begrunnelse at en advokat som kjøperne hadde engasjert for gjennomføring av salgene av boligseksjonene, i realiteten hadde overtatt megleroppdraget med befriende virkning for Notar/Glitne. Det ble vist til at Glitne, etter en henvendelse i januar 2009 fra advokaten, tilsendte kjøperne ferdig utfylt skjøte på boligseksjonen, og at disse ikke ble tilbakesendt Glitne for tinglysing, idet advokaten selv hadde til hensikt å besørge tinglysing når kjøper av boligseksjonen var funnet.

En samlet Høyesterett fant det kontraktsstridig og uaktsomt av Notar å slette sikringsobligasjonen. Det var videre ansvarsbetingende at verken Notar eller Glitne gjorde noe for å eliminere tapsrisikoen slettingen medførte eller underrette kjøperne om dette. Ettersom sikringsseksjonen skulle sikre mot tap av kjøpesummen for næringsseksjonene, måtte tapet som kunne kreves erstattet som følge av slettingen, begrenses til den del av kjøpesummen som refererte seg til den gjenværende seksjonen, dvs. 550 000 kroner som var en sjettedel av kjøpesummen.

Flertallet kom til at Gjensidige i utgangspunktet også måtte holdes ansvarlig for den resterende del av salgssummen. Det var ikke holdepunkter for at megleroppdraget var overført til kjøpernes advokat, og Glitne hadde et selvstendig ansvar for å følge opp skjøteutstedelsen i januar 2009 – en forpliktelse som ble forsterket av at megler hadde slettet sikringsobligasjonen. Flertallet la til grunn at det på dette tidspunkt – kort tid før selgers konkurs – ikke var andre mulige måter å rette opp feilen på enn å overføre hjemmelen til kjøperne ved å tinglyse skjøtet. Dette ville ha hindret tap som følge av selgers konkurs. Når Glitne unnlot å ta initiativ til dette, måtte Gjensidige også være ansvarlig for tapet i sin helhet. Erstatningen som refererte seg til unnlatt tinglysing av skjøtet, ble imidlertid redusert med en tredjedel, siden den forsinkede hjemmelsoverføring hadde sin årsak i kjøpernes ønske om å overføre hjemmelen direkte til boligseksjonskjøper.

Mindretallet – dommer Tjomsland – kom til at Gjensidige ikke skulle holdes erstatningsansvarlig for det ytterligere tapet i forhold til slettingen av obligasjonen – som den unnlatte tinglysing av skjøtet medførte for kjøperne.