To høyesterettsavgjørelser om krav om dagsmulkt etter bustadoppføringslova § 18 i forbindelse med boligprosjekter

Høyesterett har i to avgjørelser HR-2011-951-A og HR-2011-952-A avsagt 10. mai 2011 behandlet spørsmålet om dagsmulkt etter bustadoppføringslova § 18 i forbindelse med byggeprosjekter i Oslo.

Avgjørelse    18. mai 2011    👤Lovdata

Høyesterett har i to avgjørelser HR-2011-951-A og HR-2011-952-A avsagt 10. mai 2011 behandlet spørsmålet om dagsmulkt etter bustadoppføringslova § 18 i forbindelse med byggeprosjekter i Oslo.

HR-2011-951-A gjaldt salg av boliger i et nytt boligkompleks, der det i kontrakten het at selger tok sikte på ferdigstillelse annet halvår 2007. Overlevering av de aktuelle leilighetene skjedde imidlertid først mellom januar og mars 2009. For denne forsinkelsen krevde kjøperne dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18.

Høyesterett fant at formuleringen i kontrakten måtte forstås slik at selger ikke var sikker på tidspunktet for overdragelse og derfor heller ikke hadde lovet noe. Kontrakten kunne heller ikke tolkes som en prognose som bandt selgeren til å ferdigstille boligene innen rimelig tid etter utløpet av 2007. Heller ikke en subsidiær anførsel om at det forelå brudd på fremdriftsplikten eller bustadoppføringslova § 10 tredje ledd førte fram.

Den andre saken ( HR-2011-952-A) gjaldt salg av leiligheter i en bygning på Byantikvarens gule liste som skulle rehabiliteres. En feil av et arkitektfirma som ble engasjert for å være ansvarlig  søker overfor Plan- og byggeetaten medførte at byggeprosjektet ble forsinket.

En kjøper av en av leilighetene inngikk en kontrakt hvor det sto at boligene var planlagt innflyttingsklare i løpet av tredje kvartal 2007. Dette var en feil som hang igjen fra et utkast til prosjektet. Utbyggeren visste allerede på dette tidspunkt at denne tidsrammen ikke ville holde. Overlevering av leiligheten fant først sted i slutten av oktober 2008. Kjøperen krevde dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 for forsinket levering.

Høyesterett fant at kontrakten ikke bandt utbygger til tidspunktet for levering. Heller ikke var det grunnlag for å tolke formuleringen som en prognose som bandt selgeren til levering innen rimelig tid etter utgangen av tredje kvartal 2007. Høyesterett kom imidlertid til at det forelå et mislighold, fordi utbygger var klar over at tidspunktet for overlevering var urealistisk allerede da kontrakten ble inngått. Utbyggeren måtte etter Høyesteretts syn identifiseres med det arkitektfirmaet som hadde begått feilen i søknaden til Plan- og bygningsetaten og som hadde ført til forsinkelsen. Høyesterett fant at det var grunnlag for dagsmulkt på grunn av brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd.