Tomtefestedommene i Høyesterett

Høyesterett avsa i dag tre dommer om tomtefeste. Dommene gir festerne rett til å videreføre festekontraktene på samme vilkår som tidligere når kontrakten utløper. Festerne får imidlertid ikke rett til å innløse tomtene til 40 prosent av markedsverdi.

Avgjørelse    21. september 2007    👤Trygve Harvold

Høyesterett avsa i dag tre dommer om tomtefeste. Dommene gir festerne rett til å videreføre festekontraktene på samme vilkår som tidligere når kontrakten utløper. Festerne får imidlertid ikke rett til å innløse tomtene til 40 prosent av markedsverdi.

HR-2007-01593-P, (sak nr. 2007/237)

Saken gjaldt spørsmålet om anvendelsen av tomtefesteloven § 33, som gir festerne av tomt til bolig- eller fritidshus rett til ved festetidens utløp å kreve festet forlenget "på same vilkår som før", er i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97 eller med § 105, som fastsetter at det ved ekspropriasjon skal betales "fuld Erstatning". Saken reiste også spørsmål om det krenker Norges folkerettslige forpliktelser etter første tilleggsprotokoll til EMK artikkel 1 å anvende bestemmelsen.

Høyesterett kom til at dette ikke var tilfelle og ga enstemmig festerne medhold.

HR-2007-01594-P, (sak nr. 2007/410)

Saken gjaldt forlengelse av festeavtale for fritidshus. Festeavtalen på 40 år var inngått i 1968 og avgiften er etter indeksregulering 1.622 kroner i året. Festerne satte frem krav om forlengelse av avtalen i medhold av tomtefesteloven § 33 på samme vilkår, noe grunneierne mente var i strid med Grunnloven § 97 og § 105.

Høysterett viste til avgjørelse i sak 2007/237. Det er ikke grunn til en annen løsing for fritidseiendommer enn for boligeiendommer. Det må legges til grunn at lovgiver har ment at disse skal behandlest likt, noe som må veie tungt ved vurderingen. Høyesterett uttalte i tillegg at selv om det nok er så at sosiale hensyn særlig kom inn når det gjaldt bolighus, har det også stor vekt for trivsel og velferd å kunne ha et fritidshus.

Det var således heller ikke i denne saken grunnlag for å sette loven til side.

HR-2007-01595-P, (sak nr. 2007/350)

Saken gjaldt en tomtefesters krav om at prisen ved innløsning av festetomten skal settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden, jf. tomtefesteloven § 37 første ledd annet og tredje punktum. Hovedspørsmålet i saken var om fastsettelse av innløsningssummen i henhold til disse reglene gir bortfesteren full erstatning etter Grunnloven § 105.

Høyesteretts flertall, som så innløsning etter tomtefesteloven som et ekspropriasjonsinngrep, kom til at det i denne saken ville være i strid med Grunnloven § 105 å fastsette erstatningen til 40 prosent av råtomtverdien. En dommer dissenterte.