LF-2016-33450

InstansFrostating lagmannsrett - Dom
Dato2017-01-04
PublisertLF-2016-33450
StikkordAvtaletolkning. Avtalerevisjon. Avtaleloven § 36.
SammendragSaken gjaldt krav om andel av utbetalt eksproriasjonserstatning for jordbruksverdi til grunneier etter avståelse av grunn til veiformål. Eiendommen ble i 1947 overskjøtet til kommunen, men ble i 1949 løst på odel av grunneiers søster. Hun skjøtet eiendommen tilbake til broren i 1962 i henhold til en forliksavtale inngått etter tvist om vilkårene og vederlaget for tilbakeføringen. Avtalen innebar heftelser til fordel for søsteren 50 år frem i tid, blant annet lik deling av vederlag ut over 60 øre pr. m² i tilfelle tvangsavståelse. Det ble eksproriasjon i 2011/2012. Lagmannsretten kom i likhet med tingretten til at avtalen ikke kunne tolkes slik at delingsbestemmelsen var begrenset til tomteverdi. Også erstatning for jordbruksverdi var omfattet. Samlet konkret vurdering basert på forhistorien, avtalens utforming og etterhistorien. Fradraget på 60 øre tilgodeså eier. Ikke grunnlag for å innfortolke indeksregulering av dette. Det lå heller ingen urimelighet i avtalen som ga grunnlag for revisjon etter avtaleloven § 36, verken for jordbruksverdien eller for å regulere fradraget. Søsterens arvinger hadde krav på andel av den utbetalte erstatningen som fastsatt i avtalen fra 1962.
Henvisninger: Avtaleloven (1918) §36
SaksgangInntrøndelag tingrett TINTR-2015-82721 - Frostating lagmannsrett LF-2016-33450 (16-033450ASD-FROS).
ParterPetter Andreas Vikan (advokat Ingolf Holmen) mot Ellen Margrethe Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn, Rut Eva Wiull og Thorbjørn Boman (for disse: advokat Johan Henrik Vister).
ForfatterLagdommer Randi Grøndalen, førstelagmann Sven-Jørgen Lindsetmo og ekstraordinær lagdommer Gunnar Greger Hagen.
Henvisninger i teksten Tvisteloven (2005) §20-2, §20-5, §20-8, §20-9

Saken gjelder krav på andel av utbetalt ekspropriasjonserstatning.

Petter Andreas Vikan (Vikan) er gårdbruker og eier «Kvithammer øvre», gnr. 88 bnr. 9, og «Kvithammer», gnr. 88 bnr. 1, i Stjørdal kommune. Han er sønn av forrige eier, Johan P. Vikan, og har overtatt eiendommene etter faren som døde i 1996.

Synnøve Boman, Johan P. Vikans søster, hadde hjemmelen til «Kvithammer øvre», gnr. 88 bnr. 9 fra 1949 til 1962. Johan P. Vikan var eier av eiendommen både før og etter dette. Bakgrunnshistorien er at bnr. 9, samlet ca. 60 dekar, i 1947 ble fradelt hovedbruket bnr. 1 og solgt av Johan P. Vikan til Stjørdal kommune for 40 000 kroner som tomt for husmorskole.

Eiendommen kom tilbake til familien ved at Synnøve Boman brukte sin odelsrett og overtok gnr. 88 bnr. 9 for en odelstakst på 31 450 kroner. Johan P. Vikan betalte løsningssummen, og Synnøve Boman fikk utstedt skjøte 7. desember 1949.

Synnøve Boman skjøtet gnr. 88 bnr. 9 tilbake til Johan P. Vikan etter en tvist mellom søsknene som endte med en forliksavtale 22. februar 1962. Avtalen innebar at Synnøve Boman fraskrev seg odelsretten på eiendommen for seg og sine barn og overførte hjemmelen til Johan P. Vikan for 32 000 kroner, som ble avgjort på omforent måte.

I punkt 3 i forliksavtalen mellom Synnøve Boman og Johan P. Vikan, og tilsvarende i skjøtet utstedt 6. april 1962 og tinglyst 26. april 1962, ble det tatt inn følgende bestemmelser:

«Eiendommen skal belegges med følgende heftelser:

a)Eiendommen kan ikke selges helt eller delvis fra Kvithammer gnr. 88 bnr. 1 uten etter fru Synnøve Bomans eller arvingenes samtykke.
b)Eiendommen eller deler av denne kan ikke leies bort ved bygsling eller noen annen form for bortleie uten etter Synnøve Bomans eller arvingers samtykke.
c)Eiendommen kan ikke belånes med mer enn kr 32.000,00 kronertrettitotusen.
d)I tilfelle av ekspropriasjoner eller andre former for tvangsavståelser skal vederlag ut over kr 0,60 pr. m² deles likt mellom partene.

Heftelsene bortfaller etter 50 år - femti år - fra tinglysningsdato.»

Synnøve Boman døde i 2002. Ektefellen, Bjarne Boman, døde i 2010. De hadde fire barn, Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn, og Rut Eva Wiull. Familien Boman var fra begynnelsen på 1970-tallet bosatt i Drammen.

I forbindelse med utbygging av E-6 i Stjørdal ble det i 2010/2011 ekspropriert grunn av gnr. 88 bnr. 9. Ved Frostating lagmannsretts overskjønn 5. juli 2012 ble erstatningen for dette arealet, beregnet til 15 900 m², fastsatt til 413 400 kroner, dvs. 26 kroner pr. m². Vikan har mottatt erstatningen.

Da Synnøve Bomans etterkommere i 2014 ble kjent med ekspropriasjonserstatningen fremmet de krav om andel av erstatningen med henvisning til klausulen i forliksavtalen og skjøtet. Petter Andreas Vikan avviste kravet. Stevning ble tatt ut 20. mai 2015.

Inntrøndelag tingrett avsa 15. desember 2015 dom med slik domsslutning:

1.Petter Andreas Vikan betaler 201 930 - tohundreogentusennihundreogtredve -kroner - med ¼ til hver av saksøkerne Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn og Rut Eva Wiull. I tillegg betales forsinkelsesrenter med lik fordeling fra 20. mai 2014. Betaling skal skje innen to uker fra forkynning av dommen.
2.Petter Andreas Vikan dømmes til å erstatte sakskostnader med samlet 177 541 - etthundreogsyttisyvtusenfemhundreogførtien - kroner. Beløpet betales med ¼ til hver av saksøkerne Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn og Rut Eva Wiull, innen to uker fra forkynning av dommen.

Petter Andreas Vikan har anket dommen til Frostating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Trondheim tinghus 23. og 24. juni 2016. Den ankende part, to av ankemotpartene og tre vitner forklarte seg. Forhandlingene ble gjennomført slik det framgår av rettsboka.

Ankesaken står i det alt vesentlige i samme faktiske og rettslige stilling som for tingretten. Partene er enige om den faktiske fremstillingen gitt innledningsvis i tingrettens dom.

Partene var enige om at alt ekspropriert areal tilhørte gnr. 88 bnr. 9. Partene var også enige om størrelsen på det eksproprierte arealet og den samlede erstatningen som ble utmålt. For lagmannsretten er det gjort en mindre korreksjon som også partene har blitt enige om: Det eksproprierte arealet fra bnr. 9 utgjør 13 540 m² og utbetalt ekspropriasjonserstatning knyttet til denne eiendommen reduseres tilsvarende, til 352 040 kroner. Partene er enige om at kravet som reises i saken ikke er bortfalt som følge av den avtalte 50-års fristen.

Dommen er forsinket. Grunnen er i hovedsak stor arbeidsbelastning som følge av mange berammelser, andre prioriterte oppgaver, fravær og redusert bemanning i lagmannsretten.

Petter Andreas Vikan har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Prinsipalt må forliksavtalen tolkes slik at det er vederlag for avståelse til tomteformål som skal deles, og ikke vederlag for avståelse til vegformål. Bomans arvinger har da ikke krav på noen del av erstatningen for den aktuelle ekspropriasjonen til vegformål.

Det har støtte i avtalens ordlyd at pkt. 3 var ment å gjelde avståelse til tomteformål. Dette følger av at det er vederlag ut over kr 0,60 pr m² som skal deles likt. 60 øre tilsvarte landbrukspris på avtaletidspunktet. Jordbruksverdien faller derfor utenfor.

Det er ikke avgjørende at avtalen ikke begrenser Bomans krav til tomteformål.

Avtalen er inngått mellom familiemedlemmer. Det primære er familieforholdet. Det skal da legges mindre vekt på ordlyden, og partenes meninger og forutsetninger blir mer avgjørende.

Avtalen er et utenrettslig forlik, og det er usikkert om partene hadde advokatbistand til å skrive denne, eller om de skrev den på egen hånd. At avtalen er kalt rettsforlik tyder på at den ikke er skrevet av advokat. Også dette tilsier at det bør legges mindre vekt på ordlyden.

Den faktiske bakgrunn for avtalen og avtalepartenes forutsetninger må tillegges vekt. Det fremgår av korrespondansen mellom partene før inngåelsen av avtalen og av anførslene i prosesskrivene at Synnøve Boman nektet å overskjøte eiendommen til Johan P. Vikan fordi hun mente eiendommen om noen år ville bli utnyttet til tomteformål. Dette viser at det var mulig tomteverdi Synnøve Boman var opptatt av.

Det må også legges vekt på etterfølgende forhold og partenes etterfølgende opptreden. Statens Vegvesen har ved to tidligere tilfelle ekspropriert deler av bnr. 9 til vegformål. Utvidelsene av E6 ved Kvithammer var synlig. Ekteparet Boman må derfor ha vært kjent med dette. Likevel ble det ikke fremsatt krav om andel av ekspropriasjonserstatningen eller gjort undersøkelser i forbindelse med disse to første grunnavståelsene.

Manglende informasjon fra Vikan om grunnavståelsene skyldes forståelsen av forliket.

Synnøve Boman ble allerede i 1988 kjent med planene for ny E6 over «Kvithammer Øvre». Likevel foretok hun seg ingenting overfor Vikan. Heller ikke da Bjarne Boman så at det var igangsatt arkeologiske undersøkelser, ble det gjort noe i forhold til avtalen fra 1962.

Det må legges vekt på formålet med avtalen. Det kan ikke ha vært meningen å svekke gårdens fremtidige driftsgrunnlag. Derfor må jordbruksverdien gi utgangspunktet for deling. Når det kun er betalt erstatning for slik verdi, er det ikke noe å dele.

Reelle hensyn har også betydning ved avtaletolkningen. Verdien som ligger bak 26 kroner pr. m² er i hovedsak skapt av Vikan ved oppdyrking etter ca. 1970. Dette var et ekstra krevende arbeid på grunn av tyskernes bruk av området under krigen. Det er lagt ned et stort arbeid i grøfting, kalking og opparbeidelse av jorda. Dokumentasjon for det gode avlingsnivået ble lagt fram i skjønnet og er utgangspunkt for erstatningen.

Det fremstår som klart urimelig at en av avtalepartene skal høste fruktene av den annens innsats. Det kan ikke ha vært meningen at verdier opparbeidet av Vikan skal deles med hans søster som aldri har deltatt i driften av gården, verken praktisk eller økonomisk.

Subsidiært, for det tilfelle at forliksavtalen tolkes etter sin ordlyd, må avtalen lempes, jf. avtaleloven § 36, slik at det kun er erstatning utover jordbruksverdi som skal deles. Ubalansen i avtaleforholdet må tillegges større vekt enn hva tingretten har gjort.

Atter subsidiært, for det tilfelle at det ikke er grunnlag for lemping ved at avtalevilkåret endres, må beløpet på kr 0,60 justeres i samsvar med konsumprisindeksen i perioden.

I alle tilfelle har det vist seg at arealet som ble ekspropriert fra bnr. 9 er mindre enn hva tingretten har lagt til grunn. Tingrettens beregning av beløpet som skal deles er derfor feil. I Stjørdal kommunes arealberegning er det ikke tatt hensyn til at eiendomsgrensene mellom bnr. 1 og nr. 9 ble endret i 1948, ett år etter at tomta bnr. 9 ble fradelt bnr. 1 og solgt til kommunen. Grensejusteringen er tinglyst og fremgår av saksdokumentene i tvisten fra 1961. Dette var ikke Vikan klar over. Boman m.fl. var like nær til å oppdage feilen.

Vikan har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

1.Petter Andreas Vikan frifinnes.

Subsidiært:

2.Petter Andreas Vikan dømmes til å betale et beløp til Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn og Rut Eva Wiull, fastsatt etter lagmannsrettens skjønn.

I begge tilfeller:

3.Petter Andreas Vikan tilkjennes erstatning for sine saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett.

Thorbjørn Boman, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn, Ellen Margrethe Bowitz og Rut Eva Wiull (Boman m.fl.) har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Det foreligger ingen feil ved tingrettens dom, og det er ikke fremkommet noe nytt som gir grunnlag for en annen bedømmelse. Dog aksepteres en liten nedjustering av arealet og dermed det beløpet som skal betales på grunnlag av nye opplysninger. Kravet om halvparten av vederlaget som Vikan har mottatt i anledning ekspropriasjon av deler av gnr. 88 bnr. 9, etter avtalt fradrag med kr 0,60, fastholdes i henhold til forliksavtalen og skjøtet.

Både ordlyden i avtalen og bakgrunnen for at den ble inngått, tilsier at ethvert vederlag i tilfelle ekspropriasjon, utover kr 0,60, skal deles likt mellom partene når avståelsen har skjedd innen 50 år fra tinglysingen. Man vet ikke sikkert hva de 60 ørene var ment å dekke.

Verken avtalen eller den forutgående korrespondansen mellom avtalepartene gir grunnlag for å mene at det bare skulle være verdi utover jordbruksverdi som ga grunnlag for deling. Forliksavtalen viser at partene ble enige om at Synnøve Boman og hennes etterlatte i 50 år kunne kreve sin andel ved frivillig salg eller forskjellige former for tvangsavståelse, jf. at frivillig salg krevde samtykke og at det var pantsettelsesforbud utover 32 000 kroner, mens det ved ekspropriasjon/tvangsavståelse var avtalt deling utover et fast fradrag på 60 øre.

Det har ingen betydning at Vikan og hans far har bearbeidet jorda og brukt denne som en del av gårdens driftsgrunnlag. De var kjent med heftelsen og måtte ta hensyn til at en mulig ekspropriasjonserstatning måtte deles med Boman-familien. Det er heller ikke grunnlag for å innfortolke noen konsumprisindeks eller andre justeringer av fradragsbeløpet.

Det er ikke grunnlag for justering eller avtalerevisjon etter avtaleloven § 36. Det er ingen ubalanse i avtalen eller urimelighet som kan gi grunnlag for det resultat Vikan ønsker. Avtalens ordlyd er klar, og avtalens ulike elementer må ses i sammenheng. Lemping av avtalen i favør av Vikan vil gi et urimelig resultat for Synnøve Bomans livsarvinger. Det er ikke grunnlag for å revidere vekk jordbruksverdien som grunnlag for deling, og det er ikke grunnlag for å justere fradragsbeløpet i henhold til konsumprisindeks eller andre faktorer.

Synnøve Boman ønsket å opprettholde sine rettigheter etter avtalen og passet på at de besto. Dette kom klart fram da hun i 1994 ble spurt om å slette heftelsen og nektet dette, og likedan da hun i 1997 krevde at banken slettet en obligasjon som var i strid med avtalen.

Bjarne Boman var ikke kjent med noen ekspropriasjonssak. Det er ingen i Boman-familien som har opptrådt på en måte som skulle tilsi at de har frafalt sine rettigheter.

Vikan har selv valgt å la være å informere Boman-familien om utbetalingene, og han har ikke bidratt til å sikre at de fikk sin del av erstatningen etter skjønnssaken i 2010-2012.

Det følger av overskjønnet 5. juli 2012 at Vikan tilkom en erstatning på 26 kroner pr. m² for avstått grunn. Vikan bekreftet for tingretten at arealet utgjorde 15 900 m². Han har alene ansvaret for at han først nå for lagmannsretten kommer med nye arealberegninger.

Thorbjørn Boman m.fl. har nedlagt slik påstand:

1.Petter Andreas Vikan betaler kr 171.958 med ¼ til Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn og Ewa Wiull. I tillegg betales forsinkelsesrenter med lik fordeling fra 20. mai 2014. Betaling skal skje innen to uker fra forkynning av dommen.
2.Petter Andreas Vikan betaler sakskostnader for lagmannsretten med ¼ til hver av ankemotpartene innen to uker fra forkynning av dommen.

Lagmannsretten bemerker:

Kravet var for tingretten basert på Frostating lagmannsretts overskjønn av 5. juli 2012 - et areal på 15 900 m² x 25,40 (26 kroner minus 60 øre) delt på to = 201 930 kroner. Vikan bekreftet arealets størrelse da saken ble behandlet for tingretten. Det er en ny opplysning at det eksproprierte arealet fra bnr. 9 utgjør 13 540 m². Dette skyldes at det etter fradelingen av bnr. 9 i 1947 ble gjort en grensejustering i 1948, som ingen av partene var klar over. Den nye beregningen er gjort av Stjørdal kommune etter henvendelse fra Vikan under forberedelsen av ankesaken. Etter å ha fått korrigeringene og kartmaterialet belyst av vitnet Overrein under ankeforhandlingen, aksepterte Boman m.fl. at arealet reduseres med 2 360 m². Med et areal på 13 540 m² lagt til grunn og for øvrig de samme multiplikatorer benyttet, blir halvparten av erstatningen knyttet til bnr. 9 og dermed kravet 171 958 kroner.

«Kvithammer øvre», gnr. 88 bnr. 9, med et samlet areal på rundt 60 dekar, ble fradelt bnr. 1 i 1947 etter at Johan P. Vikan i 1945 hadde inngått avtale med Stjørdal kommune om kjøp av parsellen for 40 000 kroner. Planen var å bygge husmorskole her. Familien Vikan angret på salget, og at det var enighet om at søsteren skulle bruke odelsretten sin for å løse eiendommen tilbake. Odelstaksten ble satt til 31 450 kroner og «frk. Synnøve Vikan» fikk skjøte på gnr. 88 bnr. 9 den 7. desember 1949. Det er på det rene at Johan P. Vikan betalte kjøpesummen for henne, og at forutsetningen var at eiendommen skulle tilbake til ham.

Det gikk 12 år før Johan P. Vikan fikk tilbakeskjøtet bnr. 9. Dette skjedde etter en tvist mellom søsknene, som ble avsluttet med en forliksavtale datert 22. februar 1962. Korrespondansen fra 1960 og utover viser at Johan P. Vikan hadde gjort arbeid på bnr. 9 og ville ha eiendommen tilbake, alternativt ha dekket sine utlegg. Det var imidlertid uenighet om vilkårene. Synnøve Boman hadde ikke hatt utgifter knyttet til eiendommen, men det er tydelig at hun ønsket å få noe økonomisk ut av sin eiendomsrett som vilkår for tilbakeføring. Tvisten synes også å ha vært farget av et uoppgjort skifteoppgjør på hjemgården.

Forliksavtalen gikk ut på at Synnøve Boman fraskrev seg odelsretten for seg og sine barn, og overførte hjemmelen til gnr. 88 bnr. 9 til Johan P. Vikan for 32 000 kroner.

Kjøpesummen er i følge skjøtet avgjort på omforent måte. Det betyr at Synnøve Boman ikke mottok kontanter, mens gjelden til broren fra odelsløsningen ble strøket og deres mellomværende ble «nullet ut», herunder forpaktningsleie og dekning av utgifter knyttet til blant annet kultivering, jf. at det hadde vært en forutgående diskusjon om dette. Synnøve Boman fikk imidlertid med seg de rettigheter som fremgår av avtalens punkt 3. Dette var tyngende heftelser for eieren, og som ga søsteren omfattende rettigheter og kontroll.

Partene hadde begge advokatbistand i forbindelse med saken. Rådighetsbegrensningene ble også tatt inn i skjøtet og tinglyst, slik at heftelsene også gjaldt overfor tredjemann.

I 1947 og likedan i 1949 lå store deler av bnr. 9 brakk og var lite opparbeidet for jordbruk. Dette skyldes dels jordsmonnet, og dels tyskernes ødeleggelser under krigen. Johan P. Vikan ryddet og foretok dreneringsarbeider og brukte parsellen, før han fikk den tilbake i 1962. Han intensiverte da opparbeidingen til landbruksformål. Dette arbeidet ble sluttført av Petter A. Vikan på 1970 tallet. Han har også benyttet utbetalt ekspropriasjonserstatning til kjøp av tilleggsareal til gårdsdriften.

Det skal her nevnes at Vikan også tidligere har mottatt ekspropriasjonserstatning basert på jordbruksverdi etter avståelse av grunn fra gnr. 88 bnr. 9, som ikke er omfattet av kravet. Dette gjaldt mindre areal og mindre beløp, gang og sykkelvei i 1982 og busslomme i 1990.

Saken gjelder kun spørsmål om deling av ekspropriasjonserstatningen som ble utbetalt grunnet utbyggingen av E6 i Stjørdal, Havnekrysset - Kvithamar, basert på reguleringsplan godkjent 30. september 2010 og vedtak om ekspropriasjon november 2010/ februar 2011. Statens Vegvesen inngikk avtale med Vikan om tiltredelse jul/nyttår 2011/2012. Skjønn var begjært i februar 2011 og det ble avsluttet med overskjønnet 5. juli 2012. Som nevnt ble erstatning for avstått grunn til Vikan fastsatt etter jordbruksverdi med 26 kroner pr m². Erstatningsnivået avspeiler at det dreier seg om god kornjord med høyt avlingsnivå.

Spørsmålet er da først om forliksavtalen skal forstås slik at all erstatning ut over 60 øre skal deles likt, også jordbruksverdi, eller om det kun er annen verdi som skal deles, slik at det ikke er noe å dele når erstatningen som i dette tilfelle er basert på jordbruksverdi. Svaret beror på en tolkning av avtalen.

Dersom avtalen anses å omfatte jordbruksalternativet, blir det spørsmål om avtalen skal revideres etter avtaleloven § 36. Lemping kan enten gå ut på at man ser bort fra vederlag etter jordbruksverdien slik at det likevel ikke blir noe å dele, eller at man indeksregulerer grunnfradraget på 60 øre slik at beløpet som skal deles blir mindre.

Tolkning av avtalen.

Pkt. 3 d i forliksavtalen og den tilsvarende bestemmelsen i skjøtet lyder slik:

«I tilfelle av ekspropriasjoner eller andre former for tvangsavståelser skal vederlag ut over kr 0,60 pr. m² deles likt mellom partene.»

Ordlyden i punkt 3 d er klar. Den henviser ikke til og er ikke avgrenset mot jordbruksverdi. Teksten sier ingenting om at erstatning for jordbruksverdi ikke skal være gjenstand for deling. Dette følger heller ikke av andre bestemmelser i avtalen.

Vikan hevder en forståelse av avtalen som ikke samsvarer med ordlyden, nemlig at den kun gjelder vederlag for avståelse til tomteformål. Han har bevisbyrden for dette.

Det er ikke forenlig med selve ordlyden at bare verdier ut over jordbruksverdien skal deles. Med ordlyden som utgangspunkt beror da forståelsen av avtalen på en samlet vurdering. Som tingretten påpeker, har blant annet bakgrunnen og formålet med avtalen, forholdene på avtaletidspunktet og avtalepartenes etterfølgende opptreden betydning ved tolkningen.

Det var ingen felles forståelse mellom partene på avtaletidspunktet om at jordbruksverdi ikke var omfattet. Det er ingen bevis som viser en slik felles forståelse. Familieforholdet tilsier heller ikke en slik forståelse. Tvert i mot synes ikke det primære for Synnøve Boman å ha vært å sikre brorens gårdsdrift, men så langt mulig å sikre seg kompensasjon/ godtgjørelse og del i enhver realisert verdi av eiendommen hun hadde eid. Familiesituasjonen og de økonomiske forhold på avtaletidspunktet bidrar til å belyse dette.

Det ville vært naturlig å ta inn bestemmelser om at jordbruksverdien var unntatt deling, dersom det var meningen. Johan P. Vikan var nærmest til å sørge for dette. Mangelen på slike bestemmelser borger for at avtalen var ment så omfattende og absolutt som den lyder.

Ordlyden gir ikke støtte for å unnta jordbruksverdien. Forsøk på å finne ut hva partene har ment, peker i samme retning. Man har heller ingen dokumentasjon som entydig viser en felles forståelse i strid med ordlyden. Det samme gjelder partenes etterfølgende opptreden. Tvert i mot underbygger både dokumentasjon og opptreden at det ikke var begrensninger.

Forliksavtalen var resultat av en rettslig tvist etter en langvarig konflikt og etter utspill og diskusjoner frem og tilbake. Etter 12 år omfattet tvisten mer enn å føre eiendommen tilbake til Johan P. Vikan. Synnøve Boman hadde økonomiske interesser å ivareta. Partenes forskjellige krav og forhandlingsinnspill står sentralt ved tolkningen av avtalen. Korrespondansen under forhandlingene forut for saksanlegg og forlik er derfor viktig.

Etter at Johan P. Vikan i mars 1960 startet saken om å få tilbake bnr. 9, og hvor han mente kjøpesummen skulle avgjøres ved det han allerede hadde betalt og påkostet, svarte Synnøve Boman umiddelbart at hun var villig til forhandlinger. Hun påpekte imidlertid at odelsretten i seg selv hadde en verdi, og at Johan P. Vikan ikke hadde hatt tap på grunn av oppdyrkingen av eiendommen, men store inntekter helt fra 1949. Hun anså hans utgifter til drenering å være en «driftsutgift som for lengst er opptjent ved større avkastning».

Et parallelt tema mellom parten var skifteutlegg i bnr. 1, som gjaldt farsarven og utløsning av Synnøve Bomans del av denne. Johan P. Vikan varslet at han ville være berettiget til å holde tilbake det han skulle betale henne etter skifteutlegget for motregning i hva han ville ha krav på å få tilbakebetalt fra henne dersom ikke oppgjør ble foretatt på annen måte. Synnøve Boman svarte den 4. juli 1960 blant annet følgende:

«Som jeg tidligere har gitt uttrykk for, kan jeg ikke gå med på uten videre å overdra eiendommen til J.P. Vikan, idet eiendommens verdi idag er større enn det beløp J.P. Vikan har lagt ut for meg.» Synnøve Boman lanserte i samme brev forskjellige alternativer, herunder «under bestemte betingelser, å betale tilbake til J.P. Vikan det beløp han har lånt meg, fratrukket skifteutlegget og forpakteravgift for et bestemt tidsrom, idet det er ønskelig at han fortsatt dyrker eiendommen, slik forutsetningen alltid har vært.»

Et sentralt skriv som belyser Synnøve Bomans agenda og tanke for verdier er hennes brev av 17. august 1960 til Johan P. Vikans prosessfullmektig, overrettssakfører P.A. Claussen. I dette brevet heter det:

«Området ble i sin tid solgt til Husmorskoletomt. Det egner seg fortsatt til liknende formål. Tomten passer også utmerket til gartneritomt. En gang i fremtiden, kanskje allerede om 10 år, vil muligens behovet for byggeområder bli større. Det er sannsynlig at området i nær fremtid vil bli regulert. Tomteprisen på Stjørdal ligger normalt på 5 kr. pr. m². Denne pris vil det om noen år sikkert bli mulig å oppnå også for deler av dette området. Jeg kunne derfor tenke meg muligheten av å selge området idag til for eks. kr 2,50 pr. m².»

Det fremgår av Deres brev at J.P. Vikan er i pengevanskeligheter, og at såsnart han får eiendomsretten over området, vil alle bekymringer bli slukket. Han vil da kunne innfri skifteutlegget og dermed få Hypotekbanklån etc. på sin eiendom.

Dette betyr i virkeligheten at J.P. Vikan på det nåværende tidspunkt ikke er istand til å kjøpe ovennevnte eiendom tilbake.»

Det fremgår av Synnøve Bomans argumentasjon i denne forutgående korrespondansen at hun ikke ville bekoste brorens langvarige bruk og nytte av bnr. 9 og mente hun hadde krav mot ham, jf. forutgående diskusjon om utgifter til drenering, forpaktningsavgift, renter og skifteutlegg. Hun ville ha noe igjen for dette og for de merverdier hun ga fra seg.

Forhandlingskorrespondansen før avtaleinngåelsen gir ikke grunnlag for å forstå det slik at det bare var eventuell tomteverdi og ikke jordbruksverdi som skulle deles. Denne korrespondansen viser at Synnøve Boman hadde et bevisst forhold til at hun om mulig ville ha noe ut av eiendommen og at hun mente den hadde en merverdi, også mulig tomteverdi. At hun i forkant var opptatt av verdiøkning og tomteverdi, betyr ikke at man på dette grunnlag kan innfortolke at hun fraskrev seg del i jordbruksverdien ved tvangsavståelse. Bnr. 9 var da bare et delvis opparbeidet jordbruksareal. Det var heller ikke opplagt at parsellen kun hadde jordbruksverdi - jf. at den var solgt som tomt før odelsløsningen. Tvangsavståelse omfatter for øvrig typisk ekspropriasjon av jordbruksareal til vegformål.

Vel så viktig for forståelsen av de videre forhandlinger som endte opp i forliksavtalen, er avsnitt 2 i det siterte foran. Dette bekrefter at det ikke var penger å hente, noe som kan begrunne hvorfor det ikke gjaldt noen begrensninger i hva som skulle deles i fremtiden.

Selve avtalesituasjonen og de bestemmelser som ble inntatt i forliksavtalen punkt 3 viser at Synnøve Boman hadde en sterk forhandlingsposisjon, at hun hadde blikk for fremtiden, og at hun var opptatt av å sikre seg og sine etterkommere. Avtalen hadde i punkt 3 a, b og c et høyt presisjonsnivå, og det er ingen grunn til at punkt 3 d ikke skulle ha det samme. Når avtaleteksten ikke har omtalt noen former for verdier, underbygger det at det heller ikke var meningen å gjøre begrensninger. 60 øre som grunnfradrag før deling og den lange virketiden på 50 år underbygger også at punkt 3 d gjelder uten unntak for jordbruksverdi.

Synnøve Boman sikret seg kontroll med at eiendommen ikke kunne selges, leies ut eller belånes uten samtykke, men hun tok også en risiko ved at hun eller hennes arvinger ikke ville få noe hvis ikke salg eller ekspropriasjon var foretatt innen 50 år.

Lagmannsretten mener som tingretten at man ikke kan forstå eller balansere avtalen ut fra konsekvensene 50 år senere. Dersom man nå skal innfortolke en begrensning, forrykkes Synnøve Bomans forhandlingsposisjon på avtaletidspunktet. Johan P. Vikan fikk tilbake eiendommen uten å betale ytterligere vederlag enn hva han hadde lånt sin søster. Sakens historiske bakteppe underbygger at de betydelige heftelsene var en mellomløsning for oppgjør og at hennes rettigheter og delingsmodellen omfattet alle former for vederlag.

Synnøve Boman hadde sannsynligvis bistand av sin ektefelle Bjarne Boman om innholdet i forhandlingsbrevene. Bjarne Boman var ingeniør og på den tid ansatt i Stjørdal kommune. Dette fratar ikke innholdet betydning som uttrykk for Synnøve Bomans egen mening.

Det er på det rene at familieforholdet kjølnet etter 1962. Familien Boman flyttet til Drammen i 1971, og Synnøve Boman var bare én gang tilbake i Stjørdal. Det er ikke grunnlag for å hevde at hun var kjent med at det ble ekspropriert og utbetalt erstatninger til Vikan i 1982 og 1990. Hun fikk i alle tilfeller ingen slik informasjon fra Vikan side.

Bjarne Boman sendte Vegsjefen i Nord-Trøndelag et brev 17. november 1988, hvor det fremgår at de var kjent med planer om utbedring av E-6 som kunne berøre bnr. 9. I den forbindelse ble det gjort oppmerksom på at Synnøve Boman hadde visse rettigheter i eiendommen dersom den ble ekspropriert eller avhendet på annen måte. Da var bnr. 9 et fullverdig dyrkingsareal. Også dette underbygger at erstatning for jordbruksverdi var med. Dersom jordbruksverdien var unntatt, hadde det liten hensikt for Boman å sende brevet. Boman fulgte ikke opp saken, men det er ikke grunnlag for å trekke slutninger av dette.

Lagmannsretten kan ikke se at verken Synnøve eller Bjarne Boman, etter at avtalen ble inngått og frem til de døde i hhv. 2002 og 2010, opptrådte på en måte som viser at de var av den oppfatning at de ikke hadde krav på andel i erstatning for jordbruksverdien. Dette gjelder i hvert fall ikke Synnøve Boman. Hun passet på sine rettigheter og fulgte aktivt opp. Dette illustreres av at hun i 1994 nektet å slette heftelsene på eiendommen i forbindelse med overføring av hjemmelen fra Johan P. Vikan til sønnen Petter Andreas. Det samme gjelder at hun i 1997 skrev til Sparebank1 SMN og ba om at en obligasjon som var påheftet i strid med avtalen ble slettet. Synnøve Boman fortalte også barna at det kunne komme større beløp fra bnr. 9, noe som viser at hun tenkte på muligheten for erstatninger.

Hva Bjarne Boman har ment og sagt under besøk i Stjørdal etter han ble enkemann, er ikke klart og heller ikke avgjørende for tolkningen av hustruens avtalte rettigheter.

Forhistorien med de økonomiske mellomværende og forliksavtalens utforming viser at Synnøve Boman var opptatt av å sikre seg og sine del i enhver fremtidig verdi i bnr. 9. Etterhistorien underbygger dette. Lagmannsretten har ikke sett noen tolkningsmomenter som gir grunnlag for å tolke avtaleklausulen innskrenkende til ikke å gjelde jordbruksverdi.

Uansett er det ikke fremkommet noe som tilser at Synnøve Boman var av den oppfatning at bare erstatning til nærings- og boligformål ville utløse krav etter avtalen. Det er ingenting som antyder at hun mente det gjaldt begrensninger, at hun hadde endret syn, eller at hun før hun døde hadde fraskrevet seg noen av sine klausulerte rettigheter til bnr. 9.

Avtalen er mest sannsynlig et utenrettslig forlik, fordi et etterfølgende felles prosesskrift til retten viste til dette og ba om at saken ble hevet som forlikt. Det har ingen betydning at den ikke er inngått som rettsforlik. Avtalen er uansett åpenbart utarbeidet med profesjonell advokatbistand. Avtalen har et høyt presisjonsnivå og fremstår nøye gjennomtenkt og balansert, med en konkret forankring i historien. Den er basert på langvarige forutgående forhandlinger, hvor partenes agenda og forutgående innspill legger føringer for resultatet.

Den synlige tvisten pågikk i to år. Avtalen innebærer en minnelig løsning etter en pågående rettssak, hvor begge parter har «gitt og fått.» Når jordbruksverdi i en slik sammenheng ikke ble utrykkelig unntatt fra eventuell deling, er det vanskelig å legge annet til grunn at det nettopp var meningen at det ikke skulle gjelde noe unntak.

At det er vederlag ut over kr 0,60 pr m² som skal deles likt, gir ikke noe annet svar. Forliksavtalen sier ingenting om hva dette grunnfradraget reflekterer. Avtalen sier heller ingenting om indeksregulering av grunnfradraget.

Dette gir ikke grunnlag for å innfortolke at det fastsatte fradraget på 60 øre pr. m² skal oppreguleres når avtalen gjennomføres. Beløpet ble fastsatt etter forhandlingene i forkant av avtalen i 1962. Beløpet har flere mulige forklaringer. Lagmannsretten mener 60 øre pr. m² ligger fast uavhengig av om det reflekterer jordbruksverdien på avtaletidspunktet eller om det reflekterer en omforent pris for Vikans opparbeiding/utlegg på bnr. 9.

Inflasjon var et kjent tema på avtaletidspunktet. Dersom det var meningen å gi rom for regulering av fradraget, hadde det vært naturlig å få det inn i en såpass langvarig avtale.

Det er ingen reelle hensyn som kan begrunne at avtalen tolkes til fordel for gårdsdriften. Bnr. 9 utgjør også bare en mindre del av Vikans samlede driftsgrunnlag. Heftelsene innebærer ikke i seg selv noen svekkelse for driften. Vikan har fritt drevet jorda og høstet av den, men Vikan, både far og sønn, måtte ta hensyn til heftelsene ved sine disposisjoner.

Ved forliket ble Synnøve Boman tilgodesett gjennom heftelser - hun kunne avgjøre om eiendommen skulle selges, bortleies eller belånes og hun fikk rett til andel i vederlag ved ekspropriasjon. Dette skulle gjelde i 50 år. Begge sider fikk for 50 år fremover lik del i fremtidig verdiutvikling, etter at Vikan var tilgodesett gjennom grunnfradraget. Derfor må all former for realiserte verdier utover det fast avtalte fradraget på 60 øre være omfattet.

Lagmannsretten er enig med tingretten i at forliksavtalen pkt. 3 d omfatter jordbruksverdi, slik at Bomans arvinger har krav på halvparten av ekspropriasjonserstatningen ut over 60 øre pr. m². Det er ikke påvist forhold som gir grunnlag for å forstå avtalen på annen måte.

Revisjon av avtalen etter avtaleloven § 36.

Etter avtaleloven § 36 første ledd kan en avtale helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende. Det følger av andre ledd i § 36 at det ved avgjørelsen skal tas hensyn til ikke bare avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig. Bestemmelsen viser til at det skal foretas en konkret rimelighetsvurdering. Avtaleloven § 36 er imidlertid ment som en sikkerhetsventil for spesielle tilfeller.

Det er to tema som er aktuelle for rimelighetssensur. For det første gjelder det omfanget av avtalens punkt 3 d, om dette vilkåret skal endres slik at erstatning for jordbruksverdi skal fjernes eller likevel ikke skal deles likt. For det andre gjelder det om grunnfradraget på kr 0,60 pr. m² skal justeres i samsvar med konsumprisindeksen i perioden.

De vurderinger lagmannsretten har gjort ovenfor for tolkning av forliksavtalen gjør seg også gjeldende ved spørsmålet om det bør gjøres endringer i avtalen etter avtaleloven § 36.

Det gjelder her en forliksavtale som begge parter hadde hånd om og som innebærer en løsning på en tvist hvor begge parters krav og interesser har foranlediget og formet avtalen. Synnøve Boman ble i 1962 tilgodesett med muligheter de neste 50 år, ikke sikret betaling. Dette må settes opp mot de fordeler Vikan fikk. Utgangspunktet er derfor at avtalen er gjennomtenkt og balanserer partenes interesser. Det skal mye til for å gi avtaleloven § 36 anvendelse på et slikt oppgjør. I så fall må det foreligge kvalifisert urimelighet.

Det knytter seg ingen aktuelle ekstraordinære forhold til situasjonen som ledet frem til avtalen. Det var nettopp en spesiell situasjon som foranlediget og motiverte avtalen. Forholdene på stiftelsestidspunktet gir ikke grunnlag for å revidere avtalen i ettertid.

Spørsmålet er om forholdene har utviklet seg slik at det vil virke urimelig av Bomans arvinger å gjøre avtalen gjeldende mot Vikan etter det opprinnelige innholdet.

Terskelen er høy for å revidere avtalen på grunn av senere inntrådte forhold. Det fremgår av forarbeider og rettspraksis at det gjennomgående skal mer til for å lempe eller sette til side en avtale på grunn av senere inntrådte forhold enn på grunn av omstendigheter som forelå ved avtaleinngåelsen, jf. f.eks. Rt-2011-1359 avsnitt 45.

Også for utviklingen i ettertid har det betydning at det gjelder en forliksavtale forankret i en konkret historie. Utgangspunktet er fortsatt at avtalen balanserer partenes interesser. Meningen var å inkludere jordbruksverdien i avtalen punkt 3 d, som skulle gjelde i 50 år. En slik avtale uten forbehold tilsier at partene mente nye eller endrede omstendigheter, som at parsellen ble opparbeidet og fikk høyere verdi, ikke skulle ha betydning. Det ligger ikke noe ekstraordinært i at det utviklet seg slik. Tvert i mot må det anses som forutsatt. Det gir derfor ikke grunnlag for avtalerevisjon at det ikke ble aktuelt med tomteverdi, eller at gårdsdriften er Vikans næring og at jordbruksverdien er blitt svært høy.

Dette gjelder selv om Boman-arvingene får del i en verdi som i stor grad er skapt av Vikan. Han har imidlertid ikke fått erstatning for heftelsesfritt areal. Verdiskapningen var en del av de betydelige heftelser som lå der til fordel for Boman. Motytelsen var at Vikan kunne nyttiggjøre seg parsellen. Denne avtalefestede forpliktelsen har han arvet etter sin far. Vikan måtte innrette seg etter dette og hadde ingen berettiget forventning om at erstatning som måtte komme innenfor avtalens virketid fullt ut kunne brukes til gårdsdriften.

At forliksavtalen hadde en varighet på 50 år endrer ikke på dette. Denne premissen lå fast. Lagmannsretten kan ikke se at det har ført til en urimelig ubalanse i forhold til Vikan at kontraktsvilkåret ble aktuelt etter lang tid, og da var i ferd med å gå ut på dato, og heller ikke at det i mellomtiden har vært et markant fall i pengeverdien/sterk prisvekst.

Det avståtte areal av bnr. 9 og erstatningen for dette gjelder bare en liten del av gårdens driftsgrunnlag. Vikan får beholde sin andel av den verdistigningen på jordbruksarealet som har skjedd i de årene som har gått siden avtalen ble inngått. Den delen som går til Boman var den avtalefestede prisen å betale for at Vikan fikk tilbake bnr. 9 i 1962.

Lagmannsretten har ikke sett noen ubalanse i avtaleforholdet eller andre omstendigheter som tilsier at den aktuelle klausulen skal settes til side eller lempes fordi det vil virke urimelig å gjøre gjeldende at erstatning for jordbruksverdi skal deles likt mellom partene. Dette følger av bakgrunnen for at avtalen ble til og gjelder både vurdert ut fra partenes stilling og forholdene ved avtaleinngåelsen og vurdert ut fra senere inntrådte forhold.

I følge avtaleklausulen skal det gjøres et fradrag på 60 øre pr. m² før deling. Det er ikke sagt noe i avtalen om at dette grunnfradraget skal reguleres og heller ikke hva det omfatter. Det sentrale tema for revisjon er fallet i pengeverdien fra avtalen ble inngått til den ble aktuell og om partene hadde grunnlag for å forutse utviklingen. Spørsmålet er da om fradraget grunnet fall i pengeverdien er blitt urimelig lavt overfor Vikan.

Endring i pengeverdi gir ikke i seg selv grunnlag for indeksregulering med hjemmel i § 36. Inflasjon kan være et relevant moment i en rimelighetsvurdering, men om det kan tillegges relevans må avgjøres konkret, jf. dommene om festeavgift i Rt-1988-276 og Rt-1988-295.

Lagmannsretten mener det ikke er grunnlag for å regulere fradragsbeløpet på 60 øre pr. m². Også fradragsbeløpet fremstår gjennomtenkt og konkret begrunnet. Partene hadde åpenbart en mening med dette, som ble fastsatt etter forhandlingene i forkant av avtalen. Spørsmålet om mulige prisendringer og indeksregulering hadde aktualitet i 1962. Med så lang virketid som 50 år, er det grunn til å forvente at partene hadde tatt det inn i avtalen, dersom det var meningen å gi rom for regulering av fradraget.

Ordlyden og omstendighetene tilsier at partene ikke hadde ment å justere fradragsbeløpet. Alt taler for at 60 øre som «bunnfradrag» skal ligge fast, uavhengig av senere prisøkning. Det gjør seg ingen forhold gjeldende som med tyngde taler for å legge til oppindeksering. Det vil forrykke den balanserte interesseavveining som må antas å ligge i fradragsbeløpet.

Det er ikke tale om en fortløpende utveksling av ytelser og det er ikke tale om et ordinært kjøp og senere salg av eiendom med fordeling av en gevinst. Det gjelder oppgjør av en særskilt begrunnet forpliktelse som er nøye regulert i avtalen. Indeksregulering er derfor ikke et nødvendig tiltak for å avbøte urimelige utslag av delingsklausulen eller å gi Vikan kompensasjon for det han har investert i driften av eiendommen. Det gir ingen kvalifisert urimelighet at Vikan på grunn av tiden som er gått rammes av reduksjon i pengeverdien.

Lagmannsretten er enig med tingretten i at det ikke grunnlag for å undergi noen deler av klausulen i forliksavtalen punkt 3 d revisjon i medhold av avtaleloven § 36.

Sakskostnader.

Boman m.fl. har vunnet saken for lagmannsretten. De har etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første jf. annet ledd krav på full erstatning for sine sakskostnader fra Vikan. Domsslutningen er kun en følge av korrigert areal og dermed erstatningsbeløp, som kom frem rett før ankeforhandling, og som Vikan alene må bære ansvaret for. I realiteten forkastes anken. Lagmannsretten ser ingen tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita Vikan for helt eller delvis erstatningansvar etter unntaksbestemmelsen i tredje ledd.

Advokat Johan Henrik Vister har inngitt kostnadsoppgave som samlet lyder på 183 311 kroner inklusive merverdiavgift og utlegg. Av dette utgjør salæret 134 275 kroner uten merverdiavgift for til sammen 72 timer. Lagmannsretten anser tidsbruken noe høy, særlig hensett til tvistesummen jf. proporsjonalitetsprinsippet, men godtar salærkravet tatt i betraktning at saken har vært anlagt noe bredere og at det har kommet enkelte nye opplysninger for lagmannsretten. Ved vurderingen tas også i betraktning at advokat Holmen ikke har hatt merknader og selv har opplyst å ha brukt vel 91 timer.

Utleggene i advokat Visters kostnadsoppgave utgjør 15 469 kroner og inkluderer reise- og hotellopphold for to av ankemotpartene, Hege og Thorbjørn Boman. Vikan v/advokat Holmen har gjort gjeldende at det ikke er adgang til å kreve slike kostnader dekket. Lagmannsretten er ikke enig i det. Det er på det rene at partens egne reise- og oppholdsutgifter forbundet med rettsmøter kan kreves dekket som sakskostnader, jf. Schei m.fl. Tvisteloven kommentarutgave, 2. utgave side 721.

Lagmannsretten anser både salærkravet og de samlede utlegg som nødvendige kostnader knyttet til gjennomføringen av ankesaken og som det har vært rimelig å pådra. Sakskostnader tilkjennes følgelig i samsvar med kostnadsoppgaven, jf. tvisteloven § 20-5.

Som følge av arealkorreksjonen og ny beregning av kravet, ble ankemotpartens påstand punkt 1 før prosedyren endret til en realitetspåstand i stedet for anken forkastes, slik påstanden opprinnelig lød og som da omfattet tingrettens sakskostnadsavgjørelse. Endringen medførte at den nye påstanden ikke dekket tingrettens sakskostnadsavgjørelse. Dette var klart utilsiktet og kan ikke tas til inntekt for endring av påstanden/frafall av de tilkjente sakskostnader. Lagmannsretten ser ikke grunnlag for å gjøre endringer i tingrettens sakskostnadsavgjørelse, jf. tvisteloven § 20-9 annet ledd og § 20-8 første ledd.

Dommen er enstemmig. 

Domsslutning 

1.Petter Andreas Vikan betaler 171 958 -etthundreogsyttiéntusennihundreogfemtiåtte -kroner fordelt med ¼ til Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn og Rut Eva Wiull. I tillegg betales forsinkelsesrenter med lik fordeling fra 20. mai 2014. Betaling skal skje innen 2 - to - uker fra forkynning av lagmannsrettens dom.
2.Petter Andreas Vikan betaler 183 311 - etthundreogåttitretusentrehundreogelleve - kroner i sakskostnader for lagmannsretten fordelt med ¼ til Thorbjørn Boman, Ellen M. Bowitz, Ragnhild Hege Boman Grundekjøn og Rut Eva Wiull. Betaling skal skje innen 2 - to - uker fra forkynning av lagmannsrettens dom.
3.Anken forkastes hva gjelder idømte sakskostnader for tingretten.